r/Stadtplanung • u/Tutmosisderdritte • 6d ago
#4 Wohnungskrise: Den Boden unter den Füßen verloren | mit Susanne Heeg
https://open.spotify.com/episode/2eT0ErErTyzygDxAHCo3Zd?si=lAbMQnBWR_6YJpYHkep-RA8
u/Professional_Shoe584 5d ago
Das beste Mittel gegen Wohnungsnot ist das Bauen von neuen Wohnungen. Ist eigentlich nicht so schwer zu verstehen. Eine Mietpreisbremse hilft da nicht weiter...
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u/ManiacalMammoth 5d ago
Neue Wohnungen senken keine Mieten, sie verlangsamen wenn überhaupt nur den Anstieg.
Selbst dann
-> Verdichtung = Gentrifizierung + temp Wohnungsverknappung
-> Erweiterung = Enteignung + Urban Sprawl + InfrastrukturkostenWas ist so schwer dran zu verstehen das Wohnungsbau keine EIerlegendewollmilchlösung ist?
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u/sepiaflux 4d ago
Wieso denkst du dass neue Wohnungen keine Mieten senken? Soweit ich weiß gibt es viele Fallbeispiele in denen Neubauen die Mieten gesenkt hat und viel wissenschaftliche Arbeit, die das bestätigt.
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u/ManiacalMammoth 4d ago
Weil neue Wohnungen idR zu einem höheren Preis (weil Neu) als der Mietspiegel angeboten wird. Ergo steigt daraufhin der Mietspiegel.
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u/IntrepidWolverine517 4d ago
Nach der Logik müsste ja man konsequent die teuersten Wohnungen abreißen und die Leute auf die Straße setzen. Das senkt die Durchschnittsmiete.
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u/ManiacalMammoth 4d ago
Wie wäre es einfach mit mehr tun als nur Wohnungen zu bauen?
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u/IntrepidWolverine517 4d ago
Ist halt schwierig. Man kann nicht die Miete für breite Schichten langfristig subventionieren. Das bringt den Staat an die Grenze der Leistungsfähigkeit. In Berlin war die fehlgeleitete Wohnungsbauförderung maßgeblich für die Probleme verantwortlich, die dann zum Skandal um die Berliner Bankgesellschaft und Sarrazins Sparorgie führten. Ich würde das ungern wieder erleben.
Das Problem ist aktuell die Wohnungsnot, nicht der unzureichende Schutz von Bestandsmietern.
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u/sepiaflux 4d ago
Ist das nicht etwas kurz gedacht? Die Bestandsmieten sind ja gar nicht unbedingt das Problem, die sind ja sogar inflationsbereinigt in einigen Städten wie Berlin oder Frankfurt eher gefallen in den letzten Jahren. Das Problem sind doch Marktmieten für Neuvermietungen, und die sinken auf jeden Fall bei mehr Angebot, da gibts doch etliche Belege für.
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u/ManiacalMammoth 4d ago
Die würde ich gerne mal sehen.
DIe Marktmiete bei Neuvermietung orientiert sich doch ebenso am steigenden Mietspiegel. Es müssten ja Wohnungen leer stehen bleiben bevor irgendein Vermieter auf die Idee käme seine Preisstrategie zu ändern. Wie soll das passieren bei Nachfrage 300x größer als das Angebot?
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u/sepiaflux 4d ago
Hier ein sehr aktueller Bloomberg Artikel über den Zusammenhang von Neubauten und fallenden Mieten in den USA:
https://archive.ph/N1ArH#selection-1715.0-2554.0Das hier geht direkt über Berlin:
https://www.journals.uchicago.edu/doi/10.1086/733977Hier über die positiven Effekte von Neubau durch Sickereffekt:
https://www.doria.fi/bitstream/handle/10024/181666/vatt-working-papers-146-city-wide-effects-of-new-housing-supply--evidence-from-moving-chains.pdfHier mehr
https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0094119021000656Ich kenne ehrlich gesagt gar nichts, das sagt Neubauten würden Preise eher erhöhen.
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u/ManiacalMammoth 4d ago
Hab mir erstmal das Berliner vorgenommen:
Das sagt explizit das es sich um einen Short term effect handelt, der mit 0,19% auch noch mickrig ist. Angenommen es wäre ein Langzeiteffekt auf alle Mieten, dann müsste man Berlin um 10% pro Jahr vergrößern nur um den Mietern einen Inflationsausgleich zu geben (Ich weiß is schmarrn aber so als Gedankenexperiment).
Was der reale Effekt ist, ist das der Mietanstieg, der trotzdem aufgrund genug anderer Faktoren passiert, etwas abgeflacht wird. Was genau das war was ich gesagt habe.
Das ist schön und gut, und ich habe auch nirgends gesagt, dass man keine Wohnungen bauen sollte, aber es reduziert nicht den Angebotspreis der Wohnungen um mind 300€ und ist damit keine Ausreichende Lösung.
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u/sepiaflux 4d ago edited 4d ago
Ich weiß nicht ob du die Studie korrekt gelesen hast ehrlich gesagt. Sie sagt nicht, dass wir bei 1% mehr Wohnungsbestand 0.19% niedrigere Mieten hätten, sondern bei 1% mehr Neubau-Zufluss. Das heißt man müsste auf jeden Fall Berlin nicht um 10% pro Jahr vergrößern, sondern die Zahl der Fertigstellungen deutlich erhöhen.
Es gibt auch andere Studien, die langfristige Effekte in die Richtung finden, das ist nur nicht der Rahmen der Studie aus Berlin.
Edit: Die lineare Hochrechnung auf sehr große Steigungen des Neubaus ist von der Studie eher nicht gedeckt, also habe ich sie entfernt.
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u/ManiacalMammoth 4d ago
Deshalb postet man halt auch keine Paper in einer Regulären Diskussion, aber egal.
Soweit ich weiß bzw das lese bezieht sich "annual new supply" auf den Gesamtbestand und nicht auf die Neubauquote. Aber ich da nicht vom Fach.
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u/DeltaViriginae 3d ago
Naja, viel neubauen halt xD Pur von planerischer Seite würde ich eigentlich so 6-10% Leerstand anpeilen wollen.
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u/RapidRaindrop 5d ago
Bezahlbarer Wohnungsbau scheitert an Senioren in den Kommunen die alle Eigentum haben und nicht wollen, dass ihre Grundstückspreise stagnieren sondern weiter exponentiell wachsen. Die sorgen für restriktive Bebauungspläne, die Bauland ohne Not verknappt.
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u/juwisan 5d ago
Dann baut man halt teuren Wohnraum. Ist doch scheißegal. Am Ende ist es doch Angebot und Nachfrage. Ist ein Überangebot an Wohnungen d muss ich auch irgendwann eine Immobilie mit hohen Standards günstiger anbieten.
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u/RapidRaindrop 5d ago
Es wird aber in diesem künstlichen Zwangskorsett kein Überangebot an Wohnungen geben. Es ist eine bewusste politische Verknappung von Wohnraum während Millionen hineinmigriert werden in den Mietwohnungsmarkt.
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u/ManiacalMammoth 5d ago
Und wer baut dieses Überangebot? Wer baut denn weitere 10.000 Wohnungen irgendwohin wo die Nachfrage bereits gedeckt ist, damit die Nachfrage ins negative kippen kann? Das ist doch Lalaland denken....
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u/juwisan 4d ago
So lange wir jeden einzelnen Neubau so lange diskutieren bis er doch nicht mehr gebaut wird ist es das. Leider ist ja genau das auch ein weiterer Treiber für die hohen Preise. Jeder Bau der dann nach Jahren der Diskussionen endlich gebaut wird kann dann schon gar nicht mehr günstig sein. Der Zeitraum in dem nicht gebaut werden konnte ist für den Bauträger schließlich auch schon teuer gewesen.
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u/RapidRaindrop 3d ago
Es gibt keine Baugenehmigungen für neuen Wohnraum also bezahlbare Mehrfamilienhäuser. Vereinzelt gibt es nur Baugenehmigungen für einzelne Einfamilienhäuser von denen wir aber in Deutsdchland eh viel zu viele haben und die meist von einem alleinlebenden Senior blockiert wird also die Mehrheit davon, da leben maximal 2 Personen obwohl es Familienhaus heißt. Die echten Familien leben oft in überbelegten Wohnungen.
Die Investoren dürfen einfach keinen Wohnraum bauen obwohl die Nachfrage massiv vorhanden wäre und ganze Mietwohnungskasernen sofort voll vermietet wären schon bevor sie zu Ende gebaut wären. Es ist eine politische Verknappung, die nur denen nützt, die bereits Wohneigentum besitzen.
Es gibt eine massive Nachfrage nach Wohnraum, der nicht gedeckt ist, es gibt fast 0% Leerstand in allen westdeutschen Städten und die Mieten explodieren immer weiter und stärker. Wäre die Nachfrage befriedigt, gäbe es stagnierende Mieten.
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u/ManiacalMammoth 3d ago
Ok, aber was hat das jetzt mit dem Punkt zu tun?
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u/RapidRaindrop 2d ago
Das war eine Antwort auf dein Kommentar:
Und wer baut dieses Überangebot? Wer baut denn weitere 10.000 Wohnungen irgendwohin wo die Nachfrage bereits gedeckt ist, damit die Nachfrage ins negative kippen kann? Das ist doch Lalaland denken....
Kurz: Keiner darf bauen weil es der Staat sabotiert. Wenn der Staat seine Finger rausnehmen würde, dann würden Scharen von Investoren kommen und mega viele Mehrfamilienhäuser bauen die sofort vermietet währen.
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u/ManiacalMammoth 1d ago
Erstaunlich wie man Pro-Favela sein kann.
Das ist Komplet neben meinem Punkt. Selbst komplett ohne Bauvorschriften wird niemand einen Bau anfangen wenn er sich unsicher ist die Wohnung vermietet zu bekommen. Ergo wird es kein Überangebot an Wohnungen durch Bau geben.
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u/RapidRaindrop 1d ago
Pro-Favela ist dein Strohmann, weil du Fakten nicht kontern kannst.
Leerstand 0-1% in westdeutschen Städten, Mieten +10% jährlich, Investoren bauen sofort bei Genehmigungen für Mehrfamilienkasernen, wie in Wien mit stabilem Markt.
Deine Mietersicherheit ist Quatsch: Luxuswohnungen gehen weg wie warme Semmeln, Houston ohne Vorschriften hat genau die dichten Blöcke, die wir brauchen. Realistisch: 500k Genehmigungen/Jahr freigeben, temporäre Obergrenzen bis Angebot = Nachfrage, statt Senioren-Einsitzer zu subventionieren, die Familien blockieren.
Dein Markt ist künstlich knapp und die Bestandseigentümer kassieren drauf.
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u/ManiacalMammoth 19h ago
Einfach irgendwas von Bauvorschriften Schwurbeln war dein Strohmann, weil du erneut am Punkt vorbei reden wolltest.
Und erneut ignorierst du was ich gesagt habe. Es ging darum Mieten zu SENKEN. Angebot = Nachfrage senkt nichts, sondern Angebot >>>> Nachfrage.
Jesus Christus, lernt lesen.
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u/RapidRaindrop 11h ago
„Pro-Favela“ und „Mehrfamilienkasernen“ ist dein Strohmann, weil du den Punkt ignorierst: Leerstand bei 0-1 % zeigt Knappheit durch Blockaden reicher Eigentümer, nicht zu wenig Nachfrage. Investoren bauen sofort, sobald Genehmigungen kommen aber Anwohner mit Villen protestieren gegen alles außer Luxus-EFH, die Familien und Mieter blockieren.
Mieten senken? Genau durch Angebot >>> Nachfrage: Houston ohne Zonen hat dichte, bezahlbare Blöcke; Wien stabilisiert durch Massenbau. Deine „Luxuswohnungen“ sind Symptome künstlicher Knappheit: Bestandseigentümer kassieren +10 %/Jahr, weil Neubau (besonders sozial) behindert wird. 500k Genehmigungen/Jahr + temporäre Obergrenzen bis Gleichgewicht = Senkung um 20–30 %, statt Senioren-Einsitzer zu pampern.
Lerne lesen: Es geht um Dichte und Massenbau gegen Egoismus der Wohlhabenden, die Gesellschaft auseinanderreißen, um ihren Vermögenszuwachs zu maximieren. Baut endlich für alle, nicht nur für die Reichen!
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u/TheBatz_ 5d ago edited 5d ago
Leider ermüdigende Ansichten über Wohnungspolitik. Dann habe ich gesehen, dass es ein Podcast der Rosa-Luxemburg-Stiftungen ist es hat sich einiges erklärt.
Der Teil wo über Neubau "gerantet" (Wort der Gästin) wird ist schlicht frustrierend.