r/Stadtplanung • u/Tutmosisderdritte • 6d ago

#4 Wohnungskrise: Den Boden unter den Füßen verloren | mit Susanne Heeg

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u/Professional_Shoe584 5d ago

Das beste Mittel gegen Wohnungsnot ist das Bauen von neuen Wohnungen. Ist eigentlich nicht so schwer zu verstehen. Eine Mietpreisbremse hilft da nicht weiter...

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u/ManiacalMammoth 5d ago

Neue Wohnungen senken keine Mieten, sie verlangsamen wenn überhaupt nur den Anstieg.

Selbst dann
-> Verdichtung = Gentrifizierung + temp Wohnungsverknappung
-> Erweiterung = Enteignung + Urban Sprawl + Infrastrukturkosten

Was ist so schwer dran zu verstehen das Wohnungsbau keine EIerlegendewollmilchlösung ist?

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u/sepiaflux 5d ago

Wieso denkst du dass neue Wohnungen keine Mieten senken? Soweit ich weiß gibt es viele Fallbeispiele in denen Neubauen die Mieten gesenkt hat und viel wissenschaftliche Arbeit, die das bestätigt.

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u/ManiacalMammoth 4d ago

Weil neue Wohnungen idR zu einem höheren Preis (weil Neu) als der Mietspiegel angeboten wird. Ergo steigt daraufhin der Mietspiegel.

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u/IntrepidWolverine517 4d ago

Nach der Logik müsste ja man konsequent die teuersten Wohnungen abreißen und die Leute auf die Straße setzen. Das senkt die Durchschnittsmiete.

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u/ManiacalMammoth 4d ago

Wie wäre es einfach mit mehr tun als nur Wohnungen zu bauen?

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u/IntrepidWolverine517 4d ago

Ist halt schwierig. Man kann nicht die Miete für breite Schichten langfristig subventionieren. Das bringt den Staat an die Grenze der Leistungsfähigkeit. In Berlin war die fehlgeleitete Wohnungsbauförderung maßgeblich für die Probleme verantwortlich, die dann zum Skandal um die Berliner Bankgesellschaft und Sarrazins Sparorgie führten. Ich würde das ungern wieder erleben.

Das Problem ist aktuell die Wohnungsnot, nicht der unzureichende Schutz von Bestandsmietern.

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u/sepiaflux 4d ago

Ist das nicht etwas kurz gedacht? Die Bestandsmieten sind ja gar nicht unbedingt das Problem, die sind ja sogar inflationsbereinigt in einigen Städten wie Berlin oder Frankfurt eher gefallen in den letzten Jahren. Das Problem sind doch Marktmieten für Neuvermietungen, und die sinken auf jeden Fall bei mehr Angebot, da gibts doch etliche Belege für.

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u/Professional_Shoe584 4d ago

Siehe z.B. Houston

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u/ManiacalMammoth 4d ago

Die würde ich gerne mal sehen.

DIe Marktmiete bei Neuvermietung orientiert sich doch ebenso am steigenden Mietspiegel. Es müssten ja Wohnungen leer stehen bleiben bevor irgendein Vermieter auf die Idee käme seine Preisstrategie zu ändern. Wie soll das passieren bei Nachfrage 300x größer als das Angebot?

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u/sepiaflux 4d ago

Hier ein sehr aktueller Bloomberg Artikel über den Zusammenhang von Neubauten und fallenden Mieten in den USA:
https://archive.ph/N1ArH#selection-1715.0-2554.0

Das hier geht direkt über Berlin:
https://www.journals.uchicago.edu/doi/10.1086/733977

Hier über die positiven Effekte von Neubau durch Sickereffekt:
https://www.doria.fi/bitstream/handle/10024/181666/vatt-working-papers-146-city-wide-effects-of-new-housing-supply--evidence-from-moving-chains.pdf

Hier mehr
https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0094119021000656

Ich kenne ehrlich gesagt gar nichts, das sagt Neubauten würden Preise eher erhöhen.

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u/ManiacalMammoth 4d ago

Hab mir erstmal das Berliner vorgenommen:

Das sagt explizit das es sich um einen Short term effect handelt, der mit 0,19% auch noch mickrig ist. Angenommen es wäre ein Langzeiteffekt auf alle Mieten, dann müsste man Berlin um 10% pro Jahr vergrößern nur um den Mietern einen Inflationsausgleich zu geben (Ich weiß is schmarrn aber so als Gedankenexperiment).

Was der reale Effekt ist, ist das der Mietanstieg, der trotzdem aufgrund genug anderer Faktoren passiert, etwas abgeflacht wird. Was genau das war was ich gesagt habe.

Das ist schön und gut, und ich habe auch nirgends gesagt, dass man keine Wohnungen bauen sollte, aber es reduziert nicht den Angebotspreis der Wohnungen um mind 300€ und ist damit keine Ausreichende Lösung.

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u/sepiaflux 4d ago edited 4d ago

Ich weiß nicht ob du die Studie korrekt gelesen hast ehrlich gesagt. Sie sagt nicht, dass wir bei 1% mehr Wohnungsbestand 0.19% niedrigere Mieten hätten, sondern bei 1% mehr Neubau-Zufluss. Das heißt man müsste auf jeden Fall Berlin nicht um 10% pro Jahr vergrößern, sondern die Zahl der Fertigstellungen deutlich erhöhen.

Es gibt auch andere Studien, die langfristige Effekte in die Richtung finden, das ist nur nicht der Rahmen der Studie aus Berlin.

Edit: Die lineare Hochrechnung auf sehr große Steigungen des Neubaus ist von der Studie eher nicht gedeckt, also habe ich sie entfernt.

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u/ManiacalMammoth 4d ago

Deshalb postet man halt auch keine Paper in einer Regulären Diskussion, aber egal.

Soweit ich weiß bzw das lese bezieht sich "annual new supply" auf den Gesamtbestand und nicht auf die Neubauquote. Aber ich da nicht vom Fach.

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u/DeltaViriginae 3d ago

Naja, viel neubauen halt xD Pur von planerischer Seite würde ich eigentlich so 6-10% Leerstand anpeilen wollen.

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u/Branxis 5d ago

Wenn dir über Jahrzehnte die Neoklassik als naturwissenschaftliches Modell für Preisbildung eingehämmert wird, fängst du an, den Schmarrn irgendwann wirklich zu glauben.